買った土地の面積が違う！？「公簿売買」と「実測売買」について
【秋田市/カントリーガーデン不動産】

秋田市を中心に活動するカントリーガーデン不動産です

今回は、「公簿売買(こうぼばいばい)」と「実測売買(じっそくばいばい)」についてです

 

土地の取引をする際、頭の片隅で覚えておくといいかもしれません

 

🏡土地の面積の決め方

 

土地の売買における売買対象面積は、売買代金を決定する上で、重要な意味を持ちます。

 

「公簿売買」による場合と「実測売買」による場合、それぞれの違いについて理解しましょう。

 

 

🏡「公簿売買」と「実測売買」

 

土地の売買における売買対象面積は、売買価格等に重大な影響を及ぼします

 

売買契約の目的物の特定は、「全部事項証明書(いわゆる登記簿)」の記載に従って行いますが、

「全部事項証明書」に記載されている面積（公簿面積）と実際の面積とが異なる場合に、食い違う面積分について、

精算せずに代金に影響させないことにするのか、それとも反映させて精算をすることにするのか２つの方法があります

 

 

これがいわゆる、「公簿売買」と「実測売買」です

 

 

🏡「公簿売買」について

 

 

公簿とは登記簿📜のことを指します

 

つまり、「公簿売買」とは、登記簿に記載されている土地の面積で取引を行うという意味です

 

 

その結果、「公簿売買」で契約をすると、契約締結後にもし土地の実測が行われて公簿面積よりも実際の面積が少ないことが分かっても、

買主は代金の減額請求できないことになります

 

 

逆に、面積が多いことが分かっても、売主は、代金の増額を請求出来ません。

 

 

このような「公簿売買」は、一般には、山林、原野、田、畑等、面積が広大な割に単価が低くて測量することが現実的でないような取引の場合に使われることが多いとされていましたが、

昨今の宅地の取引でも公簿売買の取引が増えています

 

 

実測面積が小さいと判明したときには紛争となりやすいため、それを回避するべく、

契約において、実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定めることが多いです

 

 

実際に、登記簿上の面積と実測面積が異なる場合は多く見受けられます

 

また、私の主観ではありますが、ほとんどの契約が「公簿売買」となることが多い印象です

 

 

🏡「実測売買」について

 

 

これに対し、「実測売買」は、契約締結時に実測が分からない場合において、

売主に引渡しまでに測量を行って決済時に買主に測量図を交付するよう義務付け、公簿面積と実測面積が異なることが分かれば精算をする方法によるものです

 

 

「実測売買」では、売買契約時に単位面積当たりの代金を設定して、仮で登記簿上の地積で売買金額（概算）を決めておき、

残代金の決済までに行われる実測面積の測量結果に基づいて、売買代金を確定する、という方法で精算します。

 

 

 

 

実測売買の場合、どういう基準で精算するか契約書に明確に決められているので、その辺りはきちんと確認をしておきましょう

 

※土地代金の精算の単価は、坪単位とすると3.30578という小数点以下の清算が問題となるため、１㎡単位の単価を決めて精算することがほとんどです。

 

 

 

🏡不動産取引の慣習

 

 

初めて不動産の取引をする方にとっては、不動産取引の慣習は少し難しく感じるかもしれません

 

 

なかには、意味をよく理解しないままで進めてしまうと、大きなトラブルになる場合もあります

 

 

不動産についてのお困りごと・お悩みがある方は、ぜひ弊社カントリーガーデン不動産にご相談ください

 

 

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カントリーガーデン不動産、千田でした