マンション購入の際のチェックポイント！マンションの共用部について
【秋田市/カントリーガーデン不動産】

秋田市を中心に活動するカントリーガーデン不動産です

 

今回は マンションの共用部について 解説いたします🌟

 

🏢  マンションは共用部分と専有部分に分かれる

 

マンション購入を検討されている方が知っておいた方が良いのが、共用部分の事です

 

なぜかというと、共用部分はご自身の所有物ではないので、使用するにもルールというものが存在します

 

予め知っておくと、使用する際にはどのようにしたら良いのか、どのように管理されているのかという事がわかりますし、

内見時に共用部分の状況を見ることで、マンション全体の管理状況などもおのずとわかってくるので、購入への判断材料になると思います

 

🏢 マンションの権利の仕組み

 

まずは、マンションを所有した時の権利なども含めてご説明いたします

 

分譲マンションなどのように、一棟の建物が構造上いくつかの部分に区分され、その部分が独立して住居、店舗、事務所等の建物としての用途に使用できる場合に、

その区分された各部分のことを専有部分といい、この専有部分を所有する権利のことを「区分所有権」といいます

 

 

また、区分所有権を有する者を「区分所有者」といいます。

区分所有権は、それぞれの専有部分ごとに登記され、自由に売買することもできます

 

具体的に言うと、マンションの〇〇〇号室(専有部分)を所有しているAさん(区分所有者)は、この部屋に住んだり、賃貸用に貸し出したり、売却することができる(区分所有権)ということです。

 

これは、想像しやすいかと思います

 

また、敷地については、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利として、「敷地利用権」が設定されます。

 

敷地利用権は、原則として専有部分と分離して売買することは出来ず、土地について「敷地権」である旨の登記がなされると、土地についての権利は専有部分の建物の登記によって判断されることになります。

 

つまり、マンションの部屋の面積に応じて、マンションの敷地(土地)も付いてくる、というイメージですね

 

したがって、マンションの専有部分(お部屋)とそれに対応した土地との所有者が違う、ということは通常あり得ません。

 

戸建ての場合は、土地と建物は別々の登記になっており、それぞれに権利が設定されるので、土地と建物の所有者が異なるということもままあります🏡📜

 

ちなみに、このように区分所有された建物についての所有関係や管理方法などを定めた法律として、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」があります。

 

🏢 共用部分とは

区分所有された建物は、専有部分と共用部分に分けることができます。

専有部分は、先に書いた通り、お部屋などの部分にあたります。

 

一方、共用部分には、建物の基礎や外壁などの躯体部分、共用廊下、階段、エレベーターなどが含まれます。

共用部分については、区分所有者の全員または一部の者の共有となり、共有部分に対する持分の権利を共有持分権といいます

 

通常、共有持分権は、所有する専有部分の床面積の割合による事が多いです。

また、共用部分ですが、特定の区分所有者だけが排他的に使用することができる場合もあります。

 

たとえば、専用庭やバルコニー、屋外駐車場の使用などがこれにあたります。この権利を専用使用権といいます。

バルコニーは部屋と続いているので、専用部分と思われがちですが、実は共用部分です😲

 

しかし、いくら共用部分とは言え、自分の部屋のバルコニーにマンションの住民が誰でも入ってこられるようだと困りますね

したがって、共用部分ではありますが、特定の人が独占的に使用できるような権利が設定されています。

 

駐車場が比較的イメージしやすいかもしれませんね。

通常、専用使用権については使用料を設定することが多いです。また、専用使用権は他に譲渡ができません

 

🏢  管理組合の役割

 

共用部分の管理や修繕などについて、区分所有建物の管理組合は、管理規約を定め、運営します

 

ちなみに、区分所有法によると、共用部分について大規模修繕を行う場合には、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要となります。

また、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成で建替え決議が、敷地利用権の持分の価格を加えた各5分の4以上の賛成で敷地売却決議が成立します。

 

戸建てと違い、マンションは1つの土地に建物を共有でもっている事になり、共同生活を円滑に行うために、マンションごとに管理規約などのルールが存在します。

ご自身が住まわれるマンションですので、管理状況などには積極的に集会などに参加して把握されておく事をおすすめします

 

まとめ

今回は、マンションの共用部を中心にお話しました

 

マンションは、管理費・修繕積立金の金額やペット飼育の可否など、物件によって異なる部分が非常に多いです

 

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カントリーガーデン不動産、千田でした