融資が受けられない物件もある！？住宅ローンの担保評価について
【秋田市/カントリーガーデン不動産】
秋田市を中心に活動するカントリーガーデン不動産です
今回は住宅ローンの担保評価のお話です📜
🏡 担保評価によっては融資が受けられない場合も…
不動産購入を検討している方にとって、担保評価の減少が起こる可能性のある物件の特徴について知っておくことは非常に重要です
金融機関によっては、特に厳しい評価基準
を持っている場合があります
🏡 担保評価とは
そもそも担保評価とはどういったものかをご説明いたします
一般的に、金融機関から住宅ローンなどの融資を受ける場合、金融機関から、融資を受ける方が所有する物件に抵当権という権利を設定することが要求されます
抵当権とは、融資を受けた方がローンの返済をできなくなってしまった場合、金融機関から物件の売却を裁判所に申し立てをし(競売)、
ローンの返済を実行することができる権利です
つまり、金融機関は物件を担保にして、融資を行っていることになります。
昔の言い方で表現すると、物件を借金の「かた」にしているということですね
したがって、金融機関は、物件に抵当権を付ける時に、将来この物件がいくらで売れるだろうという評価📜をし、
その金額を基に、融資を行うことになります。
この金額が担保評価と呼ばれます。
🏡 担保評価がつきにくい物件
例えば、昔の長屋スタイルに似たテラスハウスの一部などは、
市場での流通性が低いと見なされ、それが原因で住宅ローンの承認が得られないこともあります
また、床面積が小さい物件も問題視されることがあります
かつては40平米未満の物件は購入対象外とされることが多かったのですが、
現在では、マンションなどの共同住宅の場合は、30平米以上であれば、住宅金融支援機構の「フラット35」などの融資プログラムが利用可能です
(戸建ての場合は70平米以上が要件となっています。)
ちなみに、床面積が小さい物件の承認の得にくさの背景としては、
金融機関側の、購入者がワンルームマンションやコンパクトマンションを購入し、賃貸に出すという可能性の懸念もあると思われます
住宅ローンは、基本的に自己居住用の住宅購入に対してのみ有利な金利で提供され、投資目的での購入は、それよりも高い金利が適用されます。
これを悪用した、投資目的の物件を、金利の安い住宅ローンで融資を受け購入するという違反行為が問題視されているという事情も関係しているのではないでしょうか。
🏡 違法建築の場合は要注意！
少し脱線してしまったので、お話を担保評価に戻します。
特に違法建築と判断される物件は、ほとんどの場合、融資の対象外
となります。
古い年代に建てられた中古戸建てなどは、建築時から建蔽率や容積率を超えているケースもあり、これらは違法建築に該当します
過去には容積率オーバーでも一定の範囲内であれば許容されることがありましたが、現在では少しのオーバーでも融資が拒否されることが一般的です
🏡 マンションの場合
中古の小型マンションを購入する際には、登記簿上の区分が「居宅」であることを確認することが重要です。
「事務所」として登記されている物件は住宅ローンの対象外となります
一方で、築年数が古いマンションの場合、過去には厳しい評価がされていましたが、最近では流通性がある場合や資産価値が高い場合には融資を受けられるケースもあります。
ただし、古いマンションは建て替えが難しいため、住宅ローンの審査において築年数を考慮する金融機関も存在します🏦
また、マンションの管理状況や長期修繕計画のチェックが強化されています。
特に旧耐震基準に準拠したマンションで、耐震診断を受けていない場合や
耐震補強工事が行われていない場合は、融資の対象外になる可能性もあります
🏡 住宅ローンのご相談もまずは不動産エージェントに
床面積が小さい物件、旧耐震基準の建物、違法建築物件など、物件によっては住宅ローンの利用が難しいことがあります
不明な点があれば、日頃から不動産取引に携わるエージェントに相談してください🌟
弊社カントリーガーデン不動産では、物件探しの前に資金計画を行います📜
金融機関で事前審査などを行い、物件の購入を考えている方がいくらまで融資を受けることができるか、
無理のない返済金額がいくらぐらいまでか、を考えて予算を固めたうえで物件選びを始めます🏡
不動産購入について、お悩み・ご不安がある方は、ぜひお問合せ下さい
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カントリーガーデン不動産、千田でした
